¿Qué nos dice la rentabilidad inmobiliaria?

Efectivamente, hay una rentabilidad propia del sector inmobiliario. Pero, ¿cuál rentabiliadad?, ¿la bruta o la neta?, ¿de entrada o de salida? ¿teórica o real? La rentabiliadad es una magnitud que nos da información acerca de la conveniencia o no de la inversión en un inmueble, pero que admite diversas definiciones, sujetas, por tanto, a diferencias en su interpretación.

De un lado tenemos el rentabilidad bruta (gross yield), que no es más que la relación entre los ingresos por rentas y el valor de mercado de un inmueble, mientras que la rentabilidad neta (net yield) se acostumbra a entender como el cociente entre la renta neta del inmueble o diferencia de sus ingresos por alquiler menos sus gastos (algo así como el EBITDA del inmueble) dividido por su valor de mercado.

Por otra parte, podemos distinguir entre el rentabilidad de entrada (initial yield), que se corresponde con el rentabilidad calculada en el momento de la compra de un inmueble, de la rentabilidad de salida (exit yield), que sería aquella que se determina en el momento de su venta. Por último, es diferente una rentabilidad teórica, que contemplaría un escenario de rentas con plena ocupación y sin morosidad, de una rentabilidad real, en el que la ocupación y la morosidad serían las que el inmueble tiene en cada momento.

De lo anterior, lo primero que se desprende es que cuando oigamos hablar de rentabilidad es imprescindible ponerle apellido, puesto que diferentes rentabilidades obviamente darán distintos resultados y, lo que es aún más importante, aportarán información dispar, en ocasiones, incluso, complementaria. A título de ejemplo, no es lo mismo una rentabilidad neta de entrada real que una rentabilidad bruta de salida teórica. Mientras que la primera nos informa del resultado real (ingresos menos gastos) del inmueble en el momento de la compra con relación a su valor de mercado, la segunda relaciona los ingresos teóricos con relación al valor de mercado previsto para el inmueble en el momento de su venta.

En todo caso, en cualquiera de sus versiones, al tratarse de un ratio entre ingresos (rentabilidad bruta) o resultado (rentabilidad neta) y el valor de mercado del inmueble, la rentabilidad proporciona información referente a la conveniencia o no de la inversión en un inmueble. Por otra parte, es bien conocido aquel axioma de las finanzas que postula que “no hay rentabilidad sin riesgo”, por lo que, aplicando la lógica financiera, los inmuebles con rentabilidades más elevadas deberían ser los de mayor riesgo, y al revés, los inmuebles con menos riesgo tendrían que presentar las rentabilidades más bajas. En ese sentido, el binomio uso–ubicación, en tanto que factor determinante del riesgo inmobiliario, es determinante para el rentabilidad del inmueble.

Así, por ejemplo, pensemos en un departamento en Recoleta en la ciudad de Buenos Aires y comparemos este activo inmobiliario con una nave industrial en Pilar. Es evidente que el riesgo de este segundo activo es mucho mayor que el del primero, por lo que, de forma lógica, es esperable que el rentabilidad de la nave sea muy superior al de la vivienda. En general, si se analiza la información de mercado, con la advertencia de la disparidad de definiciones posibles, la correlación expuesta entre el rentabilidad y riesgo inmobiliario se suele cumplir.

Sin embargo, cuando se pretende utilizar el rentabilidad como múltiplo para determinar el valor de un inmueble, encontramos algunas inconsistencias. Veamos un ejemplo que ilustre las limitaciones de este popular y útil ratio inmobiliario para valoración de inversiones.

Es frecuente que el mercado residencial en determinados barrios de alta demanda ofrezca rentabilidades netas que no superan el 3-4%. Por otro lado, tomemos como referencia la rentabilidad de la deuda pública argentina, como inversión a largo plazo (el negocio inmobiliario patrimonial tiene esa misma vocación), que en la actualidad está manteniendo rentabilidades de más del 10%. La diferencia entre ambas magnitudes, que está entre 7-6% a favor de los bonos públicos, debe servir para compensar el riesgo de la inversión en bonos públicos de un estado no solvente y envuelto en una crisis económica.

A simple vista, sin entrar en mayor profundidad financiera, ese diferencial entre la rentabilidad de los activos parece amplia. Por lo tanto, un inversor que utilizase la rentabilidad para invertir en un inmueble estaría conformándose con una rentabilidad demasiado baja y, al ser la rentabilidad un cociente entre beneficio (o ingreso) y valor de mercado, podríamos concluir que estaría sobrevalorando el inmueble.

¿Qué razonamiento (consciente o no) está detrás de aquel inversor que da por bueno una rentabilidad baja? Si nos aferramos a la lógica financiera, no se nos ocurre otro argumento que, está apostando por un menor riesgo y por una futura revalorización. Si el inversor cree que invertir en inmuebles es más seguro y además van a revalorizarse, esa expectativa (que no se producirá en la deuda pública a su vencimiento), hará más atractiva la inversión inmobiliaria y dará un argumento para su adquisición.

Espero que esto te haya ayudado, pero si tienes alguna pregunta sobre este artículo o sobre mis servicios, no dudes en contactarme por el formulario de contacto o por medio de este e-mail: info@rogersalescoach.com

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